賃貸管理会社の役割は空室対策上極めて重要！ランキングではわからない選び方、探し方とは？

 

村上悠です。
経営する賃貸物件について空室時の各部屋のリフォーム、さらに大規模修繕を行ったことがあります。
特に空室対策リフォームに関しては、何度も経験があります。
その経験をベースに記事を書こうと思います。

 

今回は、賃貸管理会社について取り上げます。

空室対策上、この賃貸管理会社の役割は、極めて重要です。

そこで、空室対策を成功させるには、どんな管理会社に依頼をすればいいのか、その選び方、探し方について、さらには、大家さん、オーナ-とし、管理会社とどう関わっていけばいいのかもお話します。

こちらのＲＣマンションの賃貸物件ですが、これまで全て自主管理でしたが、賃貸管理会社に入居者管理と建物管理をお願いすることにしました。

なぜ、このタイミングで賃貸管理会社に依頼をすることになったのか・・まず、その理由２つをお話します。

1つ目の理由は・・

このＲＣマンションは、築30年近い築古物件であること、室内洗濯機置場がないこと（これ致命的なハンディ）、間取りが２ＤＫと築年数の古い物件に多い不人気の間取りであること・・等から、空室になると苦戦を強いられる物件であること。
自主管理だけでは、限界を感じたこと。

2つ目の理由は・・

入居者管理、建物管理に、これまでのように時間をさけなくなったこと。
つい最近も、４か月の家賃滞納者から、家賃を回収するために、毎日のようにやりとりをし、本当に大変でした。
結局、2ヵ月かけて、滞納家賃を全額回収することができましたが・・とにかく時間もかかりましたし、正直、疲れました。

こんなことから、入居者募集をより効率的かつ効果的に行いたいこと、空室対策をより強化したいこと等の理由から、不動産管理会社に、入居者管理、建物管理を依頼することにしました。
当然、丸投げではなく、今後も、大家、物件のオーナーとして、積極的に関与していくつもりですが。

何度も申し上げますが、どこの賃貸管理会社に依頼をするかは、空室対策上、極まて重要です。
それでは・・
私が考えるおすすめの賃貸管理会社の条件、そして、その賃貸管理会社に、大家として、オーナーとして、どう関わっていくべきか・・整理したいと思います。

賃貸管理会社の仕事内容は、大きく２つに分けることができます。
入居者管理と建物管理です。

入居者管理の仕事

入居者募集、家賃管理、契約締結・更新・解約、クレーム対応など。

賃貸管理会社が、入居者とのやり取り全般を行ってくれるので、大家、オーナーが直接入居者と会って対応する必要はありません。

先日も、空室のリフォームの件で業者と打合せを行った時に、入居者の方から、「エアコンを見て欲しい」と言われ対応しましたが、そういったことも管理会社に対応してもらえるわけです。
本当に助かります。

建物管理の仕事

賃貸物件の共用部の清掃、建物の設備のメンテナンス、建物の保守・管理など。

最近、共有部の集合ポストの照明が暗すぎるとの指摘があり、実際、自分でも確認してみると、その通りでした。

その後、安い照明を探し、業者に取り付けを段取りして対応しましたが、そういったことも、当然、賃貸管理会社の方で対応してもらえるわけです。

住民の連絡を受け、実際どうなのか自分で確認し、その後、照明を探し、業者に取り付けを依頼し、取り付けの際には、自分も立ち会い・・と、単なる共有部の照明の交換でも、結構、時間が取られます。

大家さん専業であればいいのですが、他にもビジネスも行っていたり、ましてや、サラリーマンである方は、まず、ここまで対応するのは無理です。
時間がないですよね。

そもそもですが、お住まいの場所から離れた場所に、賃貸物件がある場合には、まず、自主管理は無理です。
信頼できる賃貸管理会社を探す必要があります。

空室対策を成功させるため選ぶべき賃貸管理会社の条件についてお話します。
賃貸管理会社によって、手数料も異なりますし、管理業務の範囲、サービス内容も大きく異なるため、じっくり選ぶ必要があります。

ここで取り上げる、管理会社の選び方、探し方を参考に進めていただければ幸いです。

まず質問です。
あなたは、賃貸管理会社を、以下の理由で依頼するか否かを決めていませんか？

■物件の建物を建てた会社、又はその関連会社だから
（物件を建てたところが一番物件のことをよく理解しているのでということで、この理由は結構多いです。）

■物件の建物を建てた会社からの紹介を受けた

■単に物件の近くにあるというだけで選んだ

■知り合いだから信頼できると選んだ

実は、どの理由もだめです。
間違った賃貸管理会社の選び方、探し方です。

先程お話した以下の条件を検討した結果、選んだのであれば問題ないのですが。

これらの条件に全く当てはまらない賃貸管理会社は、まず空室対策という点では、全く期待できないので、即刻、変更すべきです。

私も、知人からある街の不動産屋を紹介されましたが、賃貸管理はお願いしませんでした。

当時、２部屋の空室を、何とかならないかと相談をしても。
ただ・・今はどこも厳しいとか、そもそもお客の動きがないとか・・曖昧な回答しかなく、具体的なアドバイスは全くない。

厳しい状況でも、こんなことを試すといいとか・・具体的なアドバイスを期待していたのに全くない。
おそらく、古くからの街の不動産屋で、集客、空室対策・・勉強を全くしてないと思われました。

そんな不動産屋に、知人の紹介だから信頼できると、ただそんな理由だけで、賃貸管理を依頼していても、空室は改善しないはずです。
むしろ悪化するだけ。

賃貸管理会社の選択は、本当に空室対策上重要なので、慎重に選びましょう。

もし、間違って選んでしまった賃貸管理会社であれば、即刻、変更すべきです。

以下は、賃貸の管理会社に関する「2018年 管理戸数ランキング」です。

このランキングは、週刊『全国賃貸住宅新聞』調べのデータに基づくもので、管理会社952社を調査した結果です。

ランキング第1位の大東建託グループ、ランキングの第2位の積水ハウスグループ、ランキングの第3位の問題のレオパレス21・・
以下、大和リビング、スターツグループ、東建コーポレーション、ハウスメイトグループ、ミニテック、ビレッジハウス・マネジメント、旭化成不動産レジデンスとランキングは続きます。

どの管理会社も、大手でかなりの数の管理戸数です。
その多くの会社は、自社で分譲したアパート、マンションの管理をそのまま請け負っているパターンなので、ここまで数が多いのです。

ＣＭにもよくでますし、有名な会社ばかりで、何かと評判にもなる大手の会社ばかりですが、しかし・・ただ管理戸数が多いという理由だけで、選定するのは危険です。

扱っているこの管理戸数の多さ、ランキングは、参考程度と考えるべきです。
管理戸数が少なくても、管理をしっかりとやっているところもあれば、管理戸数が多くても、管理に問題があるところもあります。

やはり、先ほどお話した条件について、一つ一つ検討してみるべきです。

入居者管理、建物管理をしっかりやってもらえるのか、そして何よりも重要なのが、入居者募集です。
集客力があり、客付力があるのか・・ここをよ～く見極めることがポイントです。

最後に、私が賃貸管理会社を選定した根拠、基準についてまとめてみました。

■賃貸物件のある地域に、数店舗のお店があり、その地域に力を入れていること。

■その地域における管理物件の数も多く、稼働率も90％近く、ほぼ満室であること。

■管理会社の社内体制が、賃貸を管理する部署と、仲介の営業を行う部署が完全に分離していて、仲介の担当は営業に専念し、一方で賃貸管理は、より丁寧なサービスをスピーディーに提供できること。

■担当者と話をした印象ですが、その会社で働くことが楽しく、充実していると感じながら仕事をされているように思えたこと。

■スタイルのある部屋作り（デザイナーズリフォーム）、空室をモデルルーム化（ホームステージング）、インターネット無料化の促進・・空室対策に向けて様々な取り組みを会社として積極的に行っていること。

■私の部屋の問題点をどう改善するべきか・・個別具体的なコンサルを期待できること。

■賃貸管理の面も、様々なメニューが用意されており、充実した賃貸サービスを期待できること。
管理物件として手数料をいただくわけですから、空室対策も、無料の通常の物件とは差別化を図るべきと、この管理会社では、様々なメニューがあります。

例えば、面白いのは、管理物件へ引っ越す場合に限り、無料で軽トラックを貸し出すとか。
こういった様々な差別化サービスがあって、すごくいいです。

■賃貸管理会社として、空室対策とは直接関係ありませんが、レンタル収納ボックス、コインパーキング、ガレージハウス・・様々な分野にチャレンジしていること。

■さらに、管理物件について家賃の滞納が発生した場合に、滞納保証をしてくれること。
（この管理会社との管理契約を締結した後に入居したケースに限定ですが）

従来の不動産業のやり方に満足している感じはなく、常に、積極的にノウハウを吸収し、それを、顧客に還元すために、サービスのさらなる充実に役立てていこうという、積極さを感じられ、この管理会社と一緒に、物件を運営していこうということで、今回、この賃貸管理会社に決めました。

なお、大家さん、オーナーとし、賃貸管理会社とどう関わっていけばいいのかについては、別のコラムで書きたいと思います。