坪単価の計算方法からわかる３つの重要な事とは？
村上悠です。
自宅、賃貸物件の平屋ガレージハウスを建てるなど、家づくり経験があります。
さらに、経営する複数の賃貸物件のリフォームを何度も行ったことがあります。
その経験をベースに記事を書こうと思います。
今回は、まず、坪単価の計算方法について解説します。
そして、そこから、家づくりを成功させる３つの重要な事がわかります。
家づくりをされている方の多くは、ハウスメーカーや工務店が提示する坪単価を参考にします。
私も自宅を建てる際、最終的に三井ホームに行きつく前に、様々な住宅商品の坪単価をみました。
その結果、坪単価では、各社の住宅商品を、比較できないことを、すごく感じました。
あくまでも参考程度にしかならないと、実感しましたね。
しかし・・この坪単価は、参考程度なら問題ないのですが、中には、この坪単価だけを見て、住宅を比較され方がいます。
確かに、坪単価は、住宅の建築に関する値段ではあり、一つの判断材料ではあります。
しかし、その金額だけを見て、坪単価が安いから、高いからと、簡単に比較し、どの住宅を購入するかを決めることはできません。
本記事では、坪単価は、どういう計算方法で、算出されているのかを、まず解説します。
詳しくは、次のパートでお話しますが、坪単価の計算の仕方には、様々な問題があることが、おわかりいただけると思います。
その上で、家づくりを成功させるのに、ぜひ注意して欲しい３つのポイントを解説します。
本記事をお読みなると・・
それでは、スタートです。
坪単価の計算方法とは？そこに潜む問題点とは？
それでは、坪単価の計算方法を解説します。
坪単価とは、1坪（3.3㎡）あたりにかかる建築費用のことで、建物の本体価格を建物の延床面積で割ることで計算できます。
例えば、建物本体価格が４000万円とし、延べ床面積が50坪の建物だとしますと、この建物の坪単価は８0万円となります。
４０００万円÷５０坪＝坪単価８０万円
ここまでは、わかりますよね。
これが、ごく一般的な坪単価で、どの坪単価も同じ計算方法で算出されているのであれば、わかりやすく、比較することもできます。
しかし、実際は、各社によって計算方法がかなり異なります。
坪単価の明確なルールや定義がないために、各社の方針によって坪単価は大きく変わってきます。
各社が、どのように坪単価を計算しているのか、さらに解説を続けます。
坪単価の計算基準
先程、坪単価を、延床面積で計算する例をご紹介しました。
しかし、ハウスメーカー、工務店によっては、延床面積ではなく、施工面積で計算するところもあります。
つまり、各社の判断により、延床面積、施工面積のどちらで、坪単価を計算してもいいのです。
施工面積には、建築基準法では延床面積には含まれない部分（ベランダ、小屋裏収納、地下室、玄関ポーチなど）を含めた面積になるので、当然、延床面積よりも広くなります。
そのため、計算上は、施工面積の基準で計算した坪単価の方が安くなります。
各社が公表している坪単価を確認する際には、延床面積、施工面積のどちらの基準で算出されているかを、確認する必要があります。
建物本体価格に含まれる設備等
例えば、建物本体価格に、トイレやキッチンの住宅設備の費用は含まれますが、どのようなグレードの設備を使うのかは、各社の判断になります。
一般的には、トイレやキッチンなどの住宅設備は、建築費用の20～30％を占めるといわれていますが、坪単価を下げるために、設備のグレードを、極端に下げることもあり得ます。
つまり、各社の方針で、本体価格を、いくらでも変えることができ、結果、坪単価も変えることができます。
坪単価を確認する際は、各社が公表している坪単価の建物の住宅設備が、どういうグレードのものなのか、自分の意向に沿うものなのかを、確認する必要があります。
住宅設備以外の、内装、外壁、建具なども、全く同じことが言えます。
先程の坪単価の計算基準と同様、住宅設備、内装、外壁、建具などの内容、グレードの確認は、家づくりでとても重要です。
建物本体価格に含まれない費用
坪単価は、あくまでも、建物本体価格から算出した金額です。
そもそも、建物本体価格に含まれない、別途工事費や諸費用は、坪単価に含まれていません。
例えば、水道管の引き込み等の屋外給排水工事費、エアコン等の空調設備費、庭やガレージの外構工事費等は、坪単価に含まれません。
また、ローンの手数料や税金、地鎮祭、上棟式費用などの諸費用も、坪単価には含まれません。
坪単価を確認される際には、坪単価に含まれない、別途工事費用や諸費用に何があり、いくらかかるのかを、確認することが重要です。
坪単価について、一つ注意点をお話しておきます。
よく坪単価を下げるために、延床面積を小さくすることを考える方がいます。
延床面積を小さくすれば、その分、建築費用を下げることができると考えてのことですが、それは大きな勘違いです。
延床面積が減っても、キッチンやバス、トイレ等の住宅設備にかかる費用は、そのまま変わらないので、延床面積を減らすと、かえって、坪単価は上がることになります。
一般的に、坪単価は、建物の延べ床面積が小さくなるにつれて割高になっていくことが多いです。
よく平屋や小さい家の坪単価が高いというのは、これと同じ理由です。
住宅設備にかかる費用は変わらないのに、延床面積のみ小さくなるので、かえって坪単価は上がるということです。
坪単価の計算方法からわかる３つの重要な事とは？
以上が、坪単価の計算方法についてです。
大きくは３つの特徴と問題点があったと思いますが、おわかりいただけたでしょうか？
それでは、そのことを踏まえ、家づくりを成功させるには、何に注意をする必要があるのでしょうか？
家づくりを進める上では、次の３つの点について注意をする必要があります。
それぞれ解説します。
坪単価だけで、他社の住宅と比較することはできない。
坪単価には、算出するルールも定義もなく、施工会社、各社は、自社の方針で、坪単価を独自に算出しています。
延床面積、施工面積のどちらを基準にするか、住宅設備、内装、外壁、建具は、どんなグレードのものを使うのか・・
各社の方針で、坪単価の金額は、どうにでも変わります。
坪単価だけで、他社の住宅商品と比較することはできません。
あくまでも、坪単価は、参考程度に考えるのがいいです。
同じハウスメーカー、工務店の住宅であれば、坪単価で比較できる。
同じハウスメーカーや工務店で扱っている住宅商品どうしを、坪単価で比較するのは問題ないです。
同じ会社であれば、坪単価の算出の基準、計算方法は同一のはずです。
坪単価を比較することで、安い、高いを判断できます。
坪単価の高いものは、住宅設備、内装、外壁、建具などの仕様でも品質がいいであろうし、デザインの凝った住宅だと思います。
坪単価の安い住宅は、安いなりの商品だということです。
坪単価に含まれない費用を事前に確認することが重要である。
家づくりの予算を考える際に、坪単価のみを確認していてはダメです。
坪単価に含まれない費用について、よく確認することが重要です。
別途工事費や諸費用に何が、いくらかかるのかを、事前に確認し、予算を考えます。
坪単価のみで判断すると、予算不足なんてことになり、大変なことになります。
ご注意ください。
まとめ
以上が、坪単価の計算方法についてでした。
３つの重要なことは、おわかりいただけたでしょうか？
坪単価は、住宅を選ぶ際の、あくまでも一つの参考材料であると考えましょう。
この坪単価の金額だけを見て、家づくりをされるのは、本当に危険です。
坪単価で、その住宅の安い、高い、良い、悪いの比較はできません。
あくまでも、坪単価はハウスメーカーや工務店の住宅をを比較する際の、1つの材料にすぎないということを、よく理解してください。
最後に、以下の３つの重要なポイントを、今一度、ご確認ください。
本記事を参考に、ぜひ、あなたの家づくりを成功させてください。
今回も最後までお読みいただき、ありがとうございました。
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村上悠
レリッシュプラン株式会社：代表
自宅を三井ホームで建て、さらに賃貸物件の平屋ガレージハウスを建てる等、新築の家づくり経験があります。
さらに、複数の賃貸物件についても、空室対策として何度もリフォームを行ったことがあります。
そういった家づくり、リフォーム経験で得た気付き、知識等を、記事にしていきたいと思います。
家づくり、リフォーム等に役立つであろうと、資格も取得しました。
賃貸業など不動産ビジネスに役立つであろうと、宅地建物取引士に2008年に合格。
また、家づくり、リフォームに色彩は重要ということで、2級カラーコーディネーター（商工会議所）の資格を2019年に取得。
さらに、以前サラリーマン時代に、国内旅行業務取扱管理者の資格も2016年に取得。
