賃貸を大家が直接募集する２つの方法とは？知らないと危険！
村上悠です。
現在、複数の賃貸物件を経営しており、中には、なかなか満室にならない難しい物件もあります。
こういった物件の入居者の募集を、実は、もう何年も前から（約13年）、大家自ら私も直接行っております。
もちろん、不動産管理会社にも募集の依頼はするのですが、大家である私も直接募集しています。
実際に、大家である私の方で、入居者を決めた事も、これまでに何回もあります。
こういった経験に基づき、本記事で解説したいと思います。
今回は、賃貸を大家が直接募集する２つの方法について解説したいと思います。
今後、賃貸の空室問題は、悪化する一方です。
そんな状況下で、この方法を全く知らない大家さんは、かなり危険です。
ぜひ、本記事をお読みいただき、しっかり勉強していただければと思います。
賃貸を大家が直接募集する２つの方法について解説する前に、私の経験についてお話しておきます。
経営する複数の賃貸物件のうち、通常のRCマンションやアパートの部屋は、あまり問題になりません。
もちろん、数ヵ月もの間、空室になることは、稀にありますが。
それに比べ、海辺のガレージハウスや、高級バイクの駐車場は、正直、かなり満室経営は、難しいです。
なぜ、満室経営が難しいのかを、簡単にお話しておきます。
まず、海辺のガレージハウスですが、この物件がコンセプト賃貸物件であり、そもそもニーズが限定的であること。
さらには、入居者のターゲットが、東京近辺の方であり、賃料が地元の相場より、かなり高く設定しています。
ニーズが限定であるのに、賃料が相場より高いということで、入居者募集はかなり難しいです。
そして最大の問題点は・・
実は、このガレージハウスは、2007年に建てたのですが、当時は、まだガレージハウスというものが、あまり知られていませんでした。
仲介を依頼した不動産会社の担当も、全く、この物件の良さを理解することができませんでした。
その結果、物件の良さ、売りを理解できまんせんので、入居者募集はうまくいかず、ずいぶんと苦労しました。
次に、高級バイク用の駐車場ですが、そもそも不動産管理会社が、手数料が安いということもあり、あまり積極的に動いてもらえません。
おそらく、駐車場に関する経営ノウハウも、あまりないですし、さらには、高級バイク専用のガレージ付きということで、賃料も通常より高く設定しています。
そもそも高級バイクのオーナーが少ないこともあり、こちらの入居者募集も、かなり難しいです。
こういった理由から、この２つの賃貸物件の入居募集は難しく、早期の満室経営は、ほぼ期待できません。
そこで、不動産管理会社に丸投げで任せていては、いつまでたっても、満室にならないと思い、大家である私、自身も、直接募集を始めました。
その結果、これまでに、内見の数は、数限りなくあり、実際に、入居が決まった例も多くあります。
ちなみに、現在、バイク駐車場をお使いいただいている方は、全員、そしてガレージハウスについても、過半数が、私の直接募集によるものです。
本記事は、こういった実際の経験に基づき、賃貸を大家が直接募集する方法について解説します。
賃貸経営における最大のリスクである空室問題は、今後ますます、悪化するはずです。
賃貸を大家が直接募集する方法は、きっと役に立つはずです。
この方法を知らない大家さんは、今後、ますます賃貸経営が難しくなると思います。
ぜひ、本記事を最後までお読みいただき、空室問題の影響を受けない、賃貸経営をなさってください。
大家が直接募集する２つの方法とは？
それでは、賃貸を大家が直接募集する２つの方法をご紹介します。
賃貸の募集を、不動産業者に依頼せず、大家が直接募集する方法は２つあります。
■１つは・・
賃貸のマッチングサイトに賃貸物件を掲載し、紹介し、入居者を募集する方法です。
■もう１つは・・
大家、自ら、賃貸物件を掲載し、紹介するためのブログを立上げ、入居者を直接募集する方法です。
この２つの方法を比べてみます。
共通する点は、どちらの方法も、大家、自らが物件を掲載する必要があり、そのために手間と時間がかかるということです。
逆に２つの方法の違いは・・
1つ目の方法は、既に運営されている賃貸のマッチングサイトを活用するだけです。
2つ目の方法は、大家が自分で、物件を紹介するためのブログやサイトを、つくり立ち上げる必要があります。
要するに、物件を掲載し紹介するサイトを、大家自らがつくる必要があるか否かの違いです。
それぞれの方法について、詳細に解説したいと思います。
（１）賃貸のマッチングサイトを活用
賃貸のマッチングサイトの活用について解説します。
仕組みの概要は？
仕組みはシンプルで、賃貸物件を貸し出したい大家と、物件を借りたい入居希者の、それぞれををマッチングさせるだけです。
大家と入居者の間には、不動産会社が一切入りません。
大家は、マッチングサイトに、賃貸物件を掲載し、物件の良さをアピールします。
当然、どのような物件写真を掲載するのか、説明をどう記載するのか・・そこは、工夫する必要があります。
そのマッチングサイトに掲載される物件を見て、気になる方が、内見の希望を連絡してくるわけです。
物件への問合せ、内見等、大家側でどこまで対応する必要があるかは、各賃貸のマッチングサイトによって異なります。
現在、運営されている賃貸のマッチングサイトをいくつかご紹介します。
| マッチングサイト | URL |
|---|---|
| ウチコミ！ | https://uchicomi.com/ |
| 直談.com（じかだん） | https://www.jikadan.com/ |
| ジモティー | https://jmty.jp/ |
| SPACELIST（スペースリスト） | https://spacelist.jp/ |
| 直接賃貸.com | https://chokusetsuchintai.com/ |
| e-部屋探し | http://www.he8.net/ |
| Yahoo！不動産 | https://realestate.yahoo.co.jp/ |
※これらサービスに共通するのは、入居者側で負担すべき費用(サービス使用料、仲介手数料など）が無い点です。
※大家さん側で負担すべき費用は、仲介手数料であったり、物件の掲載料であったり、中には無料のものもあり、各マッチングサイトにより異なります。
※サービスの内容も、細かい点は、各社で異なりますので、各サイトをご確認ください。
メリット・デメリットは？
まず、入居者にとってのメリット・デメリットについて。
不動産会社が仲介として入らないので、入居者は、仲介手数料を払う必要がなという、経済的メリットがあります。
さらに、原則、大家に直接、連絡ができるので、どのような大家なのか、物件のオーナーを事前に知ることができるのもメリットです。
デメリットは、各マッチングサイトの仕組みもしかっりしており、入居者側におけるデメリットは、特に無いと思います。
次に、大家にとってのメリット・デメリットについて。
一番のメリットは、賃貸物件の入居者の募集を、自らも直接できる、自分でも思う存分できるという点です。
ただし、各マッチングサイトの掲載基準・制限があるので、その範囲内で自由に物件を紹介できます。
デメリットは・・
物件の掲載、入居者とのやりとり等、多少の手間と時間がかかり、その点はデメリットですが、メリットを考えると、大したことではありません。
不動産会社に全てを任せる場合、自分では何もできず、ただ、連絡を待つだけと、かなりのストレスです。
そのストレスから解放されることを考えると、この程度の手間と時間は、デメリットではないと思います。
（２）大家がブログで直接募集
ここからが本題です。
大家がブログで、入居者を直接募集する方法について解説します。
仕組みの概要は？
大家、自らが、ブログ（サイトでもOK)を立上げ、そこに賃貸物件を掲載し、物件の良さを、入居見込客にアピールします。
物件の良さをわかってもらうために、文章だけでなく、魅力的な物件の写真や動画（可能であれば）も使い、物件の案内ページを作成します。
そして、その物件案内ページを見て、興味を持たれた方が、内見をしたいと連絡をしてきます。
連絡先を、大家にしておけば、まずは、大家さんが、内見希望の連絡を受けることになります。
その後は、自ら内見の案内をしてもいいですし、不動産会社に任せてもいいです。
そこの仕組みづくりは、大家が、自由に作り込むことができます。
ここで、参考までに、実際に私がやっている方法をご紹介ます。
事前に、賃貸物件の管理をお願いしている不動産管理会社と調整した上で、以下の仕組みを構築しています。
- ブログで物件の良さをアピールする。
- ブログを見て、内見を希望する方は、大家である私に連絡を入れてくる。
- 内見希望の連絡を受け、私から、不動産管理会社の担当に、その旨連絡する。
- 不動産管理会社の担当が、内見希望者に直接連絡し、日時を調整する。
- 内見当日は、不動産管理会社の担当が、全て対応する。
- 内見の結果を、不動産管理会社の担当から報告を受ける。
- 家賃保証、契約等の手続は、全て、不動産管理会社側で行う。
※内見希望の連絡を受けた後は、大家である私は、一切何も対応しない。
※広告費は支払わず（大家の運営する媒体で入居を決めているので）、仲介手数料のみ支払う。
※毎月発生する物件の管理手数料は、通常通り、不動産管理会社に支払う。
※不動産管理会社側でも入居者募集を行うので、いい意味での競争になる。
こちらは、物件を紹介するブログを見て、入居を希望される方が、問い合わせをしてきた その状況を、まとめた画面です。
（問い合わせをまとめて確認できる管理画面）
「空室はありますか？」 「連絡をお待ちしております。」・・
入居を前向きに検討されている方の問い合わせです。
私は、賃貸物件に空室がでるとわかると、できる限り速やかに、ブログで入居者の募集を開始するのですが、多くのケースで１週間〜２週間で、こちらの画像のように チラホラ問い合わせがきます。
以上が、大家がブログで直接募集する仕組みです。
おわかりいただけましたでしょうか？
ここからは、よく受けるご質問を中心に解説したいと思います。
従来の仕組み・・
大家との直接契約になるのか？
大家が、自らやるべきことは、あくまでも、ブログで直接募集するだけです。
最終的に入居が決まった方との賃貸契約は、通常通り、不動産管理会社が間に入ります。
トラブルを回避するためにも、賃貸契約は、不動産管理会社に任せるべきであり、大家が直接やるべきではありません。
大家が入居者に直接連絡する必要があるのか？
内見から最終的に入居が決まるまでに、通常、何度か、入居者との間でやりとりが発生します。
どこまで大家、自らが対応するかによりますが、私のケースでは、内見希望の連絡を受けるまで、私がやります。
それ以降の連絡のやり取りは、全て、不動産管理会社で対応してもらっています。
仮に、内見を、大家自ら行うということであれば、内見の日程調整、内見の結果等の連絡は、大家が行うことになります。
大家が、入居者と直接交渉するのか？
入居の条件についての交渉は、私は、不動産管理会社に任せています。
希望の条件（賃料など）については、事前に、不動産管理会社と調整しておき、その範囲内で、不動産業者が入居者と交渉を行います。
ここも、大家、自ら行うのことも可能です。
ただし、事前に、不動産管理会社と、条件について調整をしておいた方が、トラブルを避ける意味でも、いいと思います。
メリットは？
メリットは、主に３つあります。
（１）空室対策のメリット
- 入居者募集を複数のルートで行うことができるので、その分、より早く満室にできる。
- 大家自ら、入居者を直接募集することができるので、ただ、不動産会社からの連絡待ちというストレスから解放され、空室問題をただ心配するしかないストレスもなくなる。
- 一度、大家の直接募集の仕組みを構築してしまえば、その後は、空室が発生する度に、何度でも、自動的に募集をしてくれる。
- 入居者募集を、不動産業者と大家が、お互いに行うことで、良き競争相手、ライバルになり、結果、不動産会社と大家との関係が良好になる。
（２）経済的メリット
- 不動産会社に支払うべき手数料（広告費・仲介手数料等）、大家が負担すべき費用を減らすことができる。
- 入居者の仲介手数料の負担をなくすことができる。
（３）武器になるビジネススキル
- 大家の直接募集の仕組みを構築することで、ブログによる集客のノウハウを学ぶことができる。
- ブログ集客をマスターすれば、そのノウハウをあらゆるビジネスに活用でき、賃貸業以外の収益源をつくることも可能である。
デメリットは？
最大のデメリットは、入居者募集のためのブログ（サイト）を立ち上げるのが、簡単ではないということです。
ある程度、時間もかかるし、労力も必要なので、あまり安易に考えない方がいいです。
ただ、入居者募集のブログであれば、決して難しいことではなく、誰でも、つくることはできます。
さらには、賃貸物件の入居見込客を集客するノウハウは、他の商品やサービスに応用できます。
入居者募集だけでなく、他のビジネスの集客にも使えるので、新たなビジネスを立ち上げることも可能です。
ぜひ、じっくり、大家の直接募集の仕組み構築に取り組んでいただき、そこからブログ集客のノウハウを学んでいただければと思います。
どのようにブログを作り込めば、より多くの入居見込を集客できるのか、その具体的な方法は、こちらのサイトで全て解説していきたいと思います。
まとめ
今後、大家を取り巻く環境は、ますます厳しくなる一方です。
入居者募集を、全て不動産業者に丸投げしている、受身の大家に未来はありません。
ぜひ、大家の直接募集をマスターし、空室対策をしっかり行い、賃貸経営を成功させてください。
そして、ぜひ、このブログ集客を、他のビジネスに応用することで、賃料収入以外の、もう一つの収益源を確保してみてください。
今回も、最後までお読みいただき、ありがとうござます。
村上悠
レリッシュプラン株式会社：代表
経営する賃貸物件について、何年も前から、大家自ら入居者を直接募集しております。
基本的には、不動産管理会社に任せているのですが・・
なかなか、満室にならない物件に関しては、以前から自ら直接募集をしています。
満室経営が難しい高級バイクガレージ、個性の強いコンセプト賃貸のガレージハウスも、これまで何度も、大家である私が入居を決めています。
このネット（ブログ）を使う入居者募集のノウハウは、いわゆるネットマーケティングなので、入居者募集以外にも応用ができ、汎用性があります。
こういった経験をベースに、記事を書きたいと思います。
自宅を三井ホームで建て、さらに賃貸物件の平屋ガレージハウスを建てる等、新築の家づくり経験があります。
さらに、複数の賃貸物件について、空室対策として何度もリフォームを行ったことがあります。
家づくり、リフォーム等に役立つであろうと、資格も取得しました。
賃貸業など不動産ビジネスに役立つであろうと、宅地建物取引士に2008年に合格。
また、家づくり、リフォームに色彩は重要ということで、2級カラーコーディネーター（商工会議所）の資格を2019年に取得。
さらに、以前サラリーマン時代に、国内旅行業務取扱管理者の資格も2016年に取得。
