擁壁の上の家を建て替える！注意すべき５つのポイントとは？

2020/12/28

 

 

 

 

 

 

いきなり質問です。

 

あなたが家を建て替えようとしている土地に擁壁がありますか？

 

もし擁壁があるなら要注意です。

 

ただ、その擁壁が、確実に安全な擁壁と確認できるのであれば、問題ありませんのでご安心ください。

 

まさに、次の記事でご紹介するRC擁壁のように、安全な擁壁であれば、

 

本記事で解説するような問題、トラブルは一切ないはずなので、本記事は読む必要はありません。

 

 

 

 

しかし、家を建て替える土地の擁壁について、安全性が少しでも確認できないのであれば、

 

ぜひ、本記事をお読み頂き、何らかの対応をするようにお願いします。

 

安全性に問題がある擁壁は、様々な問題、トラブルの原因になります。

 

擁壁が崩れたことにより、家が倒壊したり、傾いたり、人命が損なわれたり・・

 

さらには、そういった事に、擁壁の所有者としての責任も問われる可能性があります。

 

本記事では、既存の擁壁について、確認、注意すべき５つのポイントについて解説します。

 

擁壁のある土地に建つ家の建て替えをお考えであれば、本記事は参考になります。

 

ぜひ、本記事をお読みいただき、既存の擁壁について、一つ一つ確認してみてください。

 

それでは、擁壁の上の家を建て替える場合の注意すべき５つのポイントについて解説をはじめます。

 

ぜひ、最後までお読み頂ければと思います。

 

 

 

 

 

 

 

 

１つ目の注意点は、擁壁の所有者の確認です。

 

その擁壁の所有者が自分であれば問題ないのですが・・

 

仮に、擁壁が隣接地にあり、隣人が所有する場合は、かなり厄介です。

 

まず、家を建て替えるには、擁壁の安全性を確認する必要があります。

 

それは、擁壁が自分の土地になく、隣人が所有するものであっても、全く同じです。

 

擁壁の所有者が誰でも、安全な擁壁でないと、家を建て替えることはできません。

 

擁壁が、倒壊するリスクがあるか否か、安全性の確認も、その確認は、擁壁の所有者の協力がないと、何もできません。

 

また、擁壁を補修したり、解体撤去し、作り直す場合も、やはり擁壁の所有者の協力がないと、何もできません。

 

当然ですが、擁壁の安全性の確認も、擁壁の補修、作り直しにも、費用がかかります。

 

費用の負担もあるので、擁壁の所有者が第三者となると、さらに問題は複雑化するので注意が必要です。

 

あなたが家を建て替えるか否かは、擁壁の所有者には、全く関係ないことです。

 

自分の全く関係ない事で、わざわざ多額の費用を負担して、他人のために、

 

擁壁の安全性を確認したり、補修したり、ましてや作り直すことは、かなり難しいはずです。

 

以上の理由から、まず最初に、擁壁の位置、その所有者を確認することが、とても重要なわけです。

 

 

 

 

 

 

当然ですが、擁壁の安全性の確認がとても重要です。

 

ここで安全性が確認できない場合、そのまま放置したままで、家を建て替えることはできません。

 

建築基準法の工作物の確認申請も通りませんし、検査済証を受けることもできません。

 

必ず、家の建て替えでは、擁壁について何らかの対応が必要になります。

 

擁壁の安全性の確認については、次の記事で詳細に解説してます。

 

まだお読みでない方は、こちらの記事をお読み頂ければと思います。

 

 

 

詳細は、こちらの記事をお読み頂きたいのですが、簡単にご紹介しておきます。

 

 

 

 

こちらの（１）～（３）の全てをクリアした擁壁であれば、既存の擁壁のまま、何もせずに、家を建て替えることができます。

 

（１）で確認し、不適格擁壁であった場合も、そのままでは家を建て替えることは不可能です。

 

また、（３）で問題ない擁壁でも、（２）（３）の確認で問題があれば、擁壁の安全性は確認できませんので、何らかの対応が必要になります。

 

 

 

 

 

 

3つ目の注意点は、既存の擁壁の安全性が確認できない場合の家の建築についてです。

 

結論から申し上げますと、既存の擁壁のままでも、家を建てることは可能です。

 

ただし、普通に建築できるのではなく、大きな制限がかかります。

 

具体的には、２つ方法があります。

 

１つが、擁壁が崩壊しても、家がその影響を受けないように、擁壁から一定の距離をとって家を建てる方法です。

 

上の画像のように、擁壁の下端から、擁壁の高さの 2 倍超離して家を建てれば、建築は可能です。

 

 

 

2つ目の方法は、上の画像の通り、家の基礎や基礎杭等の支持地盤を安息勾配内とする方法です。

 

安息勾配とは、土等を積み上げたときに自発的に、崩れることなく安定を保つ斜面の最大角度のことです。

 

つまり、既存擁壁が崩壊したとしても、安息勾配内の土砂は崩れないということです。

 

擁壁の影響を受けない安息勾配内の土の中に、家の基礎や基礎杭等の支持地盤があれば、

 

仮に、擁壁が崩壊し、土砂が崩れたとしても、建物は全く影響を受けないということです。

 

以上の２つの方法であれば、問題のある既存擁壁のままでも、家を建築することは可能です。

 

ただし、この２つの方法は、よほど敷地の面積が広くないと、まず無理です。

 

通常の土地では、建築できる面積が、かなり限定されてしまうので、まず理想の家を建てることはできないと思います。

 

ご注意ください。

 

 

 

 

 

 

４つめの注意点です。

 

あなたが、擁壁の所有者である場合、その管理責任があります。

 

常に、適切に、擁壁を管理し、擁壁を安全な状態で維持し保全しておく責任です。

 

万一、擁壁が崩壊したことで、隣家が倒壊したり、傾いたり、人を怪我したり・・する事故が発生した場合です。

 

その場合、擁壁の所有者は、被害者に対し、賠償責任を負う可能性があります。

 

台風等の自然災害による不可抗力によるものではなく、例えば・・

 

擁壁にひび割れが生じていたのに、補修することなく放置し、その結果、擁壁が崩壊してしまった場合は、間違いなく、擁壁の所有者の責任が問われるはずです。

 

このように擁壁の維持、保全に問題がある場合は、所有者が責任を負います。

 

自分の土地に擁壁がある場合は、その擁壁について、自分の家に対する影響のみを意識していてはだめです。

 

第三者に対して、法的責任を負うことを、よく認識しておくべきです。

 

 

 

 

 

 

あなたが、家を建て替えるのであれば、当然、いずれ売却する際の価値、リセールバリューを意識するべきです。

 

せっかく家を建て替えるのであれば、できる限り、リセールバリューを高くすることを考えるべきです。

 

そこで、重要になってくるのが、擁壁です。

 

安全性が確認できる擁壁であれば、その影響を受けることなく、通常の売却は充分可能です。

 

しかし、既存の擁壁が危険なものである場合は、話は別です。

 

仮に、どんなに性能に優れた、快適で素晴らしい家を建てたとしても、擁壁に問題があれば、リセールバリューは、著しく低くなります。

 

擁壁の安全性が確認できないという理由だけで、売却価格が著しく安くなり、

 

最悪の場合は、その家を売却したくても、売れない可能性もあります。

 

擁壁は、危険な状態で、そのまま放置するわけにはいきません。

 

擁壁を補修したり、場合によっては、既存擁壁を解体撤去し、新しく作り直す必要もあり、当然、そのための費用がかかります。

 

特に、規模の大きい擁壁の作り直しとなると、数百レベルではなく、1千万円を超えるようなケースもあります。

 

擁壁のある家を売る場合の売却価格は、通常、周辺の不動産の売却価格の相場から、

 

擁壁にかかる見込みの費用が、マイナスされるため、当然、売却価格は、著しく安くなります。

 

擁壁は、本当に厄介なものです。

 

擁壁のある土地に家を建てるのであれば、既存の擁壁がどういった状態なのか、よく確認しておくべきです。

 

ご注意ください。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

本記事では、擁壁の上に建つ家を、取り壊して、建て替える場合の注意点を解説しました。

 

ここは、建て替えではなく、何もない土地に、新築する場合も、全く同じことが言えるので注意が必要です。

 

 

どれもとても重要です。

 

擁壁のある土地に家を建てるなら、全ての項目について、充分注意するようにお願いします。

 

１つでもいい加減だと、取り返しがつない失敗をする可能性があります。

 

後で、こんなはずではなっかと後悔することがないよう、くれぐれもご注意ください。

 

既存の擁壁の安全性がよくわからないとか、不幸にも、擁壁が危険な不適格擁壁であった場合には・・

 

万一擁壁の崩壊するなどの事故が起こる前に、できる限り速やかに、何らかの対応をすべきです。

 

いずれの場合も、擁壁については、まずは専門家に相談すべきです。

 

素人判断は、本当に危険です。

 

以下のサービスは、私も何度か利用したことがありますが、かなり使えます。

 

とりあえず、サイト内を確認してみてはいかがでしょうか。

 

 

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今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございました。