擁壁の上の家を建て替える!注意すべき5つのポイントとは?

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擁壁の上の家を建て替える!注意すべき5つのポイントとは?

2020/12/28

 

 

 

 

 

村上悠です。
自宅、賃貸物件の平屋ガレージハウスを建てるなど、家づくり経験があります。
さらに、経営する複数の賃貸物件のリフォームも何度も行ったことがあります。
その家づくり、リフォームの経験をベースに記事を書こうと思います。

 

今回は、擁壁の上の家を建て替える場合の注意すべき5つのポイントについて解説します。


 

 

いきなり質問です。

 

あなたが家を建て替えようとしている土地に擁壁がありますか?

 

もし擁壁があるなら要注意です。

 

ただ、その擁壁が、確実に安全な擁壁と確認できるのであれば、問題ありませんのでご安心ください。

 

まさに、次の記事でご紹介するRC擁壁のように、安全な擁壁であれば、

 

本記事で解説するような問題、トラブルは一切ないはずなので、本記事は読む必要はありません。

 

 

RC擁壁が、(1)強度・耐久性に優れており、(2)土地を最大限に有効活用するのに最適であり、さらに(3)見た目にもおしゃれであるという3つの理由から、一番おすすめです。記事で詳細を解説しております。→「RC擁壁がおすすめな3つの理由とは?家を建てる方は必読!」

 

 

しかし、家を建て替える土地の擁壁について、安全性が少しでも確認できないのであれば、

 

ぜひ、本記事をお読み頂き、何らかの対応をするようにお願いします。

 

安全性に問題がある擁壁は、様々な問題、トラブルの原因になります。

 

擁壁が崩れたことにより、家が倒壊したり、傾いたり、人命が損なわれたり・・

 

さらには、そういった事に、擁壁の所有者としての責任も問われる可能性があります。

 

本記事では、既存の擁壁について、確認、注意すべき5つのポイントについて解説します。

 

擁壁のある土地に建つ家の建て替えをお考えであれば、本記事は参考になります。

 

ぜひ、本記事をお読みいただき、既存の擁壁について、一つ一つ確認してみてください。

 

それでは、擁壁の上の家を建て替える場合の注意すべき5つのポイントについて解説をはじめます。

 

ぜひ、最後までお読み頂ければと思います。

 

 

このページの目次
  • 擁壁の上の家を建て替える!注意すべき5つのポイントとは?
  • まず擁壁の所有者を確認するとは?(注意1)
  • 擁壁の安全性を確認するとは?(注意2)
  • 既存の擁壁そのままで建築するとは? (注意3)
  • 擁壁が崩れた場合の責任とは? (注意4)
  • 擁壁の土地はリスクがあるので売れないとは?(注意5)
  • まとめ

 

 

 

 

まず擁壁の所有者を確認するとは?(注意1)

 

 

 

 

 

まず、1つ目の注意点です。

 

擁壁の所有者の確認について解説します。


 

 

1つ目の注意点は、擁壁の所有者の確認です。

 

その擁壁の所有者が自分であれば問題ないのですが・・

 

仮に、擁壁が隣接地にあり、隣人が所有する場合は、かなり厄介です。

 

まず、家を建て替えるには、擁壁の安全性を確認する必要があります。

 

それは、擁壁が自分の土地になく、隣人が所有するものであっても、全く同じです。

 

擁壁の所有者が誰でも、安全な擁壁でないと、家を建て替えることはできません。

 

擁壁が、倒壊するリスクがあるか否か、安全性の確認も、その確認は、擁壁の所有者の協力がないと、何もできません。

 

また、擁壁を補修したり、解体撤去し、作り直す場合も、やはり擁壁の所有者の協力がないと、何もできません。

 

当然ですが、擁壁の安全性の確認も、擁壁の補修、作り直しにも、費用がかかります。

 

費用の負担もあるので、擁壁の所有者が第三者となると、さらに問題は複雑化するので注意が必要です。

 

あなたが家を建て替えるか否かは、擁壁の所有者には、全く関係ないことです。

 

自分の全く関係ない事で、わざわざ多額の費用を負担して、他人のために、

 

擁壁の安全性を確認したり、補修したり、ましてや作り直すことは、かなり難しいはずです。

 

以上の理由から、まず最初に、擁壁の位置、その所有者を確認することが、とても重要なわけです。

 

 

 

 

擁壁の安全性を確認するとは?(注意2)

 

 

 

 

 

2つ目の注意点です。

 

擁壁の安全性の確認について解説します。


 

 

当然ですが、擁壁の安全性の確認がとても重要です。

 

ここで安全性が確認できない場合、そのまま放置したままで、家を建て替えることはできません。

 

建築基準法の工作物の確認申請も通りませんし、検査済証を受けることもできません。

 

必ず、家の建て替えでは、擁壁について何らかの対応が必要になります。

 

擁壁の安全性の確認については、次の記事で詳細に解説してます。

 

まだお読みでない方は、こちらの記事をお読み頂ければと思います。

 

 

擁壁の種類によっては、そのことで、大きなトラブルにかる可能性があります。ぜひ、本記事を参考に、まずは擁壁の種類を確認してみてください。→「擁壁の種類にご注意!すぐに確認すべき理由とは?」

 

詳細は、こちらの記事をお読み頂きたいのですが、簡単にご紹介しておきます。

 

 

  1. まず、擁壁の種類を確認します。

    確認の結果、大谷石積み擁壁であったり、2段擁壁であったり、増し積み擁壁であったり・・明らかに、危険な不適格擁壁であった場合は、擁壁の作り直す必要があります。
    仮に、RC擁壁等、一般的に安全な擁壁であれば、次の(2)(3)を確認します。

  2. 次に、擁壁の外観の状態を確認します。

    擁壁にひび割れやクラック、変形等がないか、さらには排水状況等の外観を確認します。

  3. さらに、擁壁の法律上の手続も確認します。

    擁壁が作られた当時の法律上の手続を確認します。

 

 

こちらの(1)〜(3)の全てをクリアした擁壁であれば、既存の擁壁のまま、何もせずに、家を建て替えることができます。

 

(1)で確認し、不適格擁壁であった場合も、そのままでは家を建て替えることは不可能です。

 

また、(3)で問題ない擁壁でも、(2)(3)の確認で問題があれば、擁壁の安全性は確認できませんので、何らかの対応が必要になります。

 

 

 

 

既存の擁壁そのままで建築するとは? (注意3)

 

 

 

 

 

3つ目の注意点です。

 

既存の擁壁そのままで建築することについて解説します。


 

 

3つ目の注意点は、既存の擁壁の安全性が確認できない場合の家の建築についてです。

 

結論から申し上げますと、既存の擁壁のままでも、家を建てることは可能です。

 

ただし、普通に建築できるのではなく、大きな制限がかかります。

 

具体的には、2つ方法があります。

 

1つが、擁壁が崩壊しても、家がその影響を受けないように、擁壁から一定の距離をとって家を建てる方法です。

 

上の画像のように、擁壁の下端から、擁壁の高さの 2 倍超離して家を建てれば、建築は可能です。

 

 

 

2つ目の方法は、上の画像の通り、家の基礎や基礎杭等の支持地盤を安息勾配内とする方法です。

 

安息勾配とは、土等を積み上げたときに自発的に、崩れることなく安定を保つ斜面の最大角度のことです。

 

つまり、既存擁壁が崩壊したとしても、安息勾配内の土砂は崩れないということです。

 

擁壁の影響を受けない安息勾配内の土の中に、家の基礎や基礎杭等の支持地盤があれば、

 

仮に、擁壁が崩壊し、土砂が崩れたとしても、建物は全く影響を受けないということです。

 

以上の2つの方法であれば、問題のある既存擁壁のままでも、家を建築することは可能です。

 

ただし、この2つの方法は、よほど敷地の面積が広くないと、まず無理です。

 

通常の土地では、建築できる面積が、かなり限定されてしまうので、まず理想の家を建てることはできないと思います。

 

ご注意ください。

 

 

 

 

擁壁が崩れた場合の責任とは? (注意4)

 

 

 

 

 

4つ目の注意点です。

 

擁壁が崩れた場合の責任について解説します。


 

 

4つめの注意点です。

 

あなたが、擁壁の所有者である場合、その管理責任があります。

 

常に、適切に、擁壁を管理し、擁壁を安全な状態で維持し保全しておく責任です。

 

万一、擁壁が崩壊したことで、隣家が倒壊したり、傾いたり、人を怪我したり・・する事故が発生した場合です。

 

その場合、擁壁の所有者は、被害者に対し、賠償責任を負う可能性があります。

 

台風等の自然災害による不可抗力によるものではなく、例えば・・

 

擁壁にひび割れが生じていたのに、補修することなく放置し、その結果、擁壁が崩壊してしまった場合は、間違いなく、擁壁の所有者の責任が問われるはずです。

 

このように擁壁の維持、保全に問題がある場合は、所有者が責任を負います。

 

自分の土地に擁壁がある場合は、その擁壁について、自分の家に対する影響のみを意識していてはだめです。

 

第三者に対して、法的責任を負うことを、よく認識しておくべきです。

 

 

 

 

擁壁の土地はリスクがあるので売れないとは?(注意5)

 

 

 

 

 

5つ目の注意点です。

 

擁壁のある土地・家はリスクが大きいため、なかなか売れません。
その辺の事情について解説します。


 

 

あなたが、家を建て替えるのであれば、当然、いずれ売却する際の価値、リセールバリューを意識するべきです。

 

せっかく家を建て替えるのであれば、できる限り、リセールバリューを高くすることを考えるべきです。

 

そこで、重要になってくるのが、擁壁です。

 

安全性が確認できる擁壁であれば、その影響を受けることなく、通常の売却は充分可能です。

 

しかし、既存の擁壁が危険なものである場合は、話は別です。

 

仮に、どんなに性能に優れた、快適で素晴らしい家を建てたとしても、擁壁に問題があれば、リセールバリューは、著しく低くなります。

 

擁壁の安全性が確認できないという理由だけで、売却価格が著しく安くなり、

 

最悪の場合は、その家を売却したくても、売れない可能性もあります。

 

擁壁は、危険な状態で、そのまま放置するわけにはいきません。

 

擁壁を補修したり、場合によっては、既存擁壁を解体撤去し、新しく作り直す必要もあり、当然、そのための費用がかかります。

 

特に、規模の大きい擁壁の作り直しとなると、数百レベルではなく、1千万円を超えるようなケースもあります。

 

擁壁のある家を売る場合の売却価格は、通常、周辺の不動産の売却価格の相場から、

 

擁壁にかかる見込みの費用が、マイナスされるため、当然、売却価格は、著しく安くなります。

 

擁壁は、本当に厄介なものです。

 

擁壁のある土地に家を建てるのであれば、既存の擁壁がどういった状態なのか、よく確認しておくべきです。

 

ご注意ください。

 

 

 

ちなみに・・

 

仮に、擁壁の安全性が確認できず、通常の売却が難しい場合です。

 

その場合、おそらく通常の不動産屋に依頼をしても、売却はなかなか進まないと思います。

 

そんな時は、売却しづらい問題のある不動産に得意な、不動産会社を紹介してくれる、こちらのサービスがおすすめです。

 

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一般の不動産売買は不動産会社は仲介業者として間に入るだけですが、このサービスは、その専門不動産会社が、あなたから直接買い取ります。

 

そのため、仲介手数料が一切発生しませんし、売却までに時間もかかりません。

 

 

 

 

まとめ

 

 

 

 

 

以上、擁壁の上にある家を建て替える場合の注意点について解説をしました。

 

参考になりましたでしょうか?

 

最後に、注意すべき点について、まとめます。


 

 

本記事では、擁壁の上に建つ家を、取り壊して、建て替える場合の注意点を解説しました。

 

ここは、建て替えではなく、何もない土地に、新築する場合も、全く同じことが言えるので注意が必要です。

 

  1. 擁壁の所有者の確認
  2. 擁壁の安全性の確認
  3. 既存の擁壁の安全性が確認できない場合の家の建築
  4. 擁壁が崩れた場合の責任
  5. 擁壁の土地や家の売却の難しさ

 

どれもとても重要です。

 

擁壁のある土地に家を建てるなら、全ての項目について、充分注意するようにお願いします。

 

1つでもいい加減だと、取り返しがつない失敗をする可能性があります。

 

後で、こんなはずではなっかと後悔することがないよう、くれぐれもご注意ください。

 

既存の擁壁の安全性がよくわからないとか、不幸にも、擁壁が危険な不適格擁壁であった場合には・・

 

万一擁壁の崩壊するなどの事故が起こる前に、できる限り速やかに、何らかの対応をすべきです。

 

いずれの場合も、擁壁については、まずは専門家に相談すべきです。

 

素人判断は、本当に危険です。

 

以下のサービスは、私も何度か利用したことがありますが、かなり使えます。

 

とりあえず、サイト内を確認してみてはいかがでしょうか。

 

 

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■タウンライフリフォーム(外構)の詳細
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それぞれ、特徴があり異なりますが、各サービスに共通する事は、あなたの計画する外構工事に、最適な地元優良の外構業者を複数厳選し紹介してくれることと、全て無料ということです。

 

 

今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございました。

 

 

 

 

著者情報:

村上悠
レリッシュプラン株式会社:代表

 

自宅を三井ホームで建て、さらに賃貸物件の平屋ガレージハウスを建てる等、新築の家づくり経験があります。
さらに、複数の賃貸物件についても、空室対策として何度もリフォームを行ったことがあります。
そういった家づくり、リフォーム経験で得た気付き、知識等を、記事にしていきたいと思います。

 

家づくり、リフォーム等に役立つであろうと、資格も取得しました。
賃貸業など不動産ビジネスに役立つであろうと、宅地建物取引士に2008年に合格。
また、家づくり、リフォームに色彩は重要ということで、2級カラーコーディネーター(商工会議所)の資格を2019年に取得。
さらに、以前サラリーマン時代に、国内旅行業務取扱管理者の資格も2016年に取得。

 

→著者のプロフィール情報

 

 

 

 

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