擁壁の種類にご注意！すぐに確認すべき理由とは？

1. 擁壁の外観の状態を確認　
   擁壁にひび割れやクラック、変形等がないか、さらには排水状況等の外観を確認します。
   擁壁の表面が膨らんだり、傾いていないか、擁壁の内部より茶色い水（鉄筋の錆び汁）がでていないか、コンクリートが剥離していたり、ひび割れやクラックがないか・・外観の状態を確認します。
   さらに、水抜き孔があり、そこが詰まっていないか・・擁壁の排水状態も確認します。
   

 

2. 擁壁の法律上の手続を確認　
   擁壁が作られた当時の法律上の手続を確認します。
   建築基準法の工作物の確認申請がされ、検査済証を受けているかを確認します。
   これにより、その擁壁が法律で定める構造で、しっかり作られているか否かがわかります。
   ここが確認できないと、構造計算書や地盤状況もわからないので、擁壁の安定性が確認できません。
   

危険な擁壁による一番のトラブルは、擁壁が崩壊したり、傾いたり、擁壁の変状により、擁壁に近接して建てられている家が、倒壊したり、傾いたりすることです。

最悪の場合は、擁壁が崩壊し、一気に土砂崩れの事態になり、人命にかかわる大きな事故も考えられます。

擁壁は、高低差のある傾斜地の斜面の土砂を保護するもので、がけ崩れを防止するものです。

その擁壁が崩壊したり、傾いたりすることになれば、被害は甚大です。

絶対にこういったトラブルは、避けなければなりません。

万一、自分の土地にある擁壁が倒壊し、第三者を事故に巻き込んでしまった場合、あなたは、擁壁の所有者として、事故による補償の責任を負うことも考えられます。

このように、擁壁の所有者は、トラブルに対し、重大な責任とリスクを負っています。

危険な擁壁による２つ目のトラブルです。

擁壁の安全性が確認できない場合、その土地に新たに建物を建てることができません。

既存の建物を建て替える場合も同じで、建築は不可です。

危険な擁壁の土地は危険なので、当然です。

その土地に家を建てるには、建築基準法の工作物の確認・検査済証や都市計画法の開発許可を受けて設置された宅地用の擁壁であること。

さらに、常時適法な状態に維持され、著しい劣化等がなく安全な擁壁であると判断されたものでなければなりません。

実は、危険な擁壁のまま、その土地に家を建てることが可能です。

ただし、既存擁壁が崩壊しても、その影響を建物が受けないように建てるので、建築は大きく制限を受けます。

３つ目の危険な擁壁によるトラブルは、この建築制限です。

例えば・・

危険な擁壁でも、その擁壁から、擁壁の高さの2倍超の距離をとれば、家を建てることができます。

擁壁から離して家を建てることで、擁壁が崩壊しても、崩れる土砂の影響を、家は影響を受けないということです。

また、擁壁の下に家を建てるケースに限定されますが、家と擁壁の間に、土留施設（コンクリートの防護壁）を設置する方法もあります。

さらに、擁壁の上に家を建てるケースに限定されますが、家の基礎や基礎杭等の支持地盤を安息勾配内とすることで、家を建てることが可能です。

この説明では難し過ぎるので、説明を補足します。

安息勾配とは土等を積み上げたときに自発的に、崩れることなく安定を保つ斜面の最大角度のことです。

つまり、擁壁が崩壊したとしても、安息勾配内の土砂は崩れないということです。

その崩れることがない地盤に、家の基礎を設けることで、擁壁が崩壊しても、何ら影響を受けないということです。

いくつか、危険な擁壁の土地に家を建てられる場合を説明しましたが、いずれも、建築が大きく制限されます。

おそらく、よほど土地が広くなければ、あなたが思い描く家は、まず建てることは無理だと思います。

危険な擁壁による４つ目のトラブルです。

危険な擁壁のある土地や家を売却する場合ですが、まず売ることは無理です。

仮に売却できるとしても、売却価格は、かなり安くなることが多いです。

危険な擁壁である場合、修繕・補修、解体し作り直す等、何らかの対応が必要になります。

当然、そのための費用がかかるため、その分、売却価格から大きくマイナスされるからです。

近隣の相場から擁壁工事の費用を値引きした価格なので、売却価格は、かなり安くなってしまいます。

擁壁の工事費用は、1,000万円を超えることもあり、場合によっては、不動産の売却価格より、擁壁の作り直し費用の方が高いなんてこともあります。

その場合には、不動産は売れないことになります。

擁壁は、本当に注意が必要です。

1. 擁壁の外観の状態を確認
2. 擁壁の法律上の手続を確認

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著者情報：
村上悠
レリッシュプラン株式会社：代表

自宅を三井ホームで建て、さらに賃貸物件の平屋ガレージハウスを建てる等、新築の家づくり経験があります。
さらに、複数の賃貸物件についても、空室対策として何度もリフォームを行ったことがあります。
そういった家づくり、リフォーム経験で得た気付き、知識等を、記事にしていきたいと思います。

家づくり、リフォーム等に役立つであろうと、資格も取得しました。
賃貸業など不動産ビジネスに役立つであろうと、宅地建物取引士に2008年に合格。
また、家づくり、リフォームに色彩は重要ということで、2級カラーコーディネーター（商工会議所）の資格を2019年に取得。
さらに、以前サラリーマン時代に、国内旅行業務取扱管理者の資格も2016年に取得。

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