今回の賃貸管理会社に依頼をすることを決めた2つの理由とは?

 

今回は、賃貸管理会社について取り上げます。

空室対策上、この賃貸管理会社の役割は、極めて重要です。

 

 

そこで、空室対策を成功させるには、どんな管理会社に依頼をすればいいのか、その選び方、探し方について、さらには、大家さん、オーナ-とし、管理会社とどう関わっていけばいいのかもお話します。

 

 

 

 

こちらのRCマンションの賃貸物件ですが、これまで全て自主管理でしたが、賃貸管理会社に入居者管理と建物管理をお願いすることにしました。

 

なぜ、このタイミングで賃貸管理会社に依頼をすることになったのか・・まず、その理由2つをお話します。

 

 

1つ目の理由は・・

このRCマンションは、築30年近い築古物件であること、室内洗濯機置場がないこと(これ致命的なハンディ)、間取りが2DKと築年数の古い物件に多い不人気の間取りであること・・等から、空室になると苦戦を強いられる物件であること。
自主管理だけでは、限界を感じたこと。

 

2つ目の理由は・・

入居者管理、建物管理に、これまでのように時間をさけなくなったこと。
つい最近も、4か月の家賃滞納者から、家賃を回収するために、毎日のようにやりとりをし、本当に大変でした。
結局、2ヵ月かけて、滞納家賃を全額回収することができましたが・・とにかく時間もかかりましたし、正直、疲れました。

 

こんなことから、入居者募集をより効率的かつ効果的に行いたいこと、空室対策をより強化したいこと等の理由から、不動産管理会社に、入居者管理、建物管理を依頼することにしました。
当然、丸投げではなく、今後も、大家、物件のオーナーとして、積極的に関与していくつもりですが。

 

何度も申し上げますが、どこの賃貸管理会社に依頼をするかは、空室対策上、極まて重要です。
それでは・・
私が考えるおすすめの賃貸管理会社の条件、そして、その賃貸管理会社に、大家として、オーナーとして、どう関わっていくべきか・・整理したいと思います。

 

 

賃貸管理会社の仕事内容とは?

 

賃貸管理会社の仕事内容は、大きく2つに分けることができます。
入居者管理と建物管理です。

 

 

入居者管理の仕事

 

入居者募集、家賃管理、契約締結・更新・解約、クレーム対応など。

 

賃貸管理会社が、入居者とのやり取り全般を行ってくれるので、大家、オーナーが直接入居者と会って対応する必要はありません。

 

 

先日も、空室のリフォームの件で業者と打合せを行った時に、入居者の方から、「エアコンを見て欲しい」と言われ対応しましたが、そういったことも管理会社に対応してもらえるわけです。
本当に助かります。

 

建物管理の仕事

 

賃貸物件の共用部の清掃、建物の設備のメンテナンス、建物の保守・管理など。

 

最近、共有部の集合ポストの照明が暗すぎるとの指摘があり、実際、自分でも確認してみると、その通りでした。

 

その後、安い照明を探し、業者に取り付けを段取りして対応しましたが、そういったことも、当然、賃貸管理会社の方で対応してもらえるわけです。

 

住民の連絡を受け、実際どうなのか自分で確認し、その後、照明を探し、業者に取り付けを依頼し、取り付けの際には、自分も立ち会い・・と、単なる共有部の照明の交換でも、結構、時間が取られます。

 

大家さん専業であればいいのですが、他にもビジネスも行っていたり、ましてや、サラリーマンである方は、まず、ここまで対応するのは無理です。
時間がないですよね。

 

そもそもですが、お住まいの場所から離れた場所に、賃貸物件がある場合には、まず、自主管理は無理です。
信頼できる賃貸管理会社を探す必要があります。

 

 

おすすめの賃貸管理会社の条件とは?その探し方、選び方とは?

 

空室対策を成功させるため選ぶべき賃貸管理会社の条件についてお話します。

賃貸管理会社によって、手数料も異なりますし、管理業務の範囲、サービス内容も大きく異なるため、じっくり選ぶ必要があります。

 

ここで取り上げる、管理会社の選び方、探し方を参考に進めていただければ幸いです。

 

 

物件のある地域に本支店がある賃貸管理会社であること

 

ここは必須の条件です。
理由は、いくつかありますが、賃貸物件のある地域に本支店、拠点がないとなると、充分な賃貸管理業務を期待できないからです。

 

・多くの方はネットで候補の物件を探し、不動産会社を訪問し、内見をします。
その際、訪問する不動産屋は、物件のある地域の店舗を来店するケースがほとんどです。
そういった見込み客を逃すことになるので、物件の近くにお店があることは、絶対に必要です。

 

・物件のある地域の様々な情報を集めることも、その地域に拠点があることで、より集めることができると思います。
情報量の多い不動産屋の方が、より、効果的な集客を期待できると思います。
客付力もより高いはずです。

 

・賃貸管理業務の中には、何らかのトラブルで、緊急に対応する必要があるケースもあります。
賃貸物件に近い場所に、本支店があることで、よりスピーディーに対応できるはずです。
その点からも必要です。

 

・そもそも、不動産会社は、本支店、拠点のある地域に一番、力を入れるはずです。
ここは、極めて重要なポイントです。
その不動産管理会社が扱っている物件が、どの地域により多くあるのか、どの地域に力を入れているのかを、見極める必要があります。

 

物件のある地域に、不動産屋がない場合は仕方がありませんが、できる限り物件の近くにお店があり、その地域に重点を置いていると思われる不動産屋に管理を依頼をしましょう。

 

 

集客力があり、客付力がある賃貸管理会社であること

 

当然ですが、この条件は、空室対策上極めて重要です。
その管理会社で、何件管理しているのか、その稼働率は何パーセントなのか、空室の状況・・具体的な数値を、質問し、確認するといいです。
その質問に対する回答が曖昧であったり、「今は・・どこも厳しい状況です」とか。「そもそもお客さんに動きがない・・」とか。
言い訳を、ただ言ってくるだけの不動産屋は、まず避けた方がいいです。
そういう厳しい状況の中でも、いろいろなことを試み、空室率を下げるために取り組んでいるといった前向きな管理会社がいいです。

 

ちなみに、今回、賃貸管理を依頼する不動産管理会社とは、自宅で、じっくり2時間近く話をしました。
当初は30分程度の打ち合わせと思っていたのですが、様々なアドバイスをいただき、あっという間の2時間でした。

 

・室内洗濯機置場がないことが、どれだけ不利なのか。
・無料インターネッットを導入することで、どんなメリットがあるのか。(単なる集客力だけの話ではありません)
・デザインリフォーム、ホームステージングの話。
・私の物件が、なぜ、繁忙期に動きがあまりないのか・・その理由について。
・共有部の廊下の長尺シートのシミとりの話。
・不動産管理会社における社内体制の話・・
こういった話からも、この賃貸管理会社の集客力、客付力のあることが、よ〜くわかります。

 

 

きめ細かなサービスを提供してくれ、スピーディーに対応してくれる賃貸管理会社であること

 

要注意な賃貸管理会社は・・
ズバリ!賃貸管理を行う担当と、不動産仲介を行う担当が同じで、賃貸管理の業務に追われ、充分な仲介業務の営業の仕事ができていないような管理会社は避けた方が無難です。
賃貸管理業務は、かなり細々とした業務が、たくさんあり、対応には時間もかかります。
その業務を行う担当が、さらに仲介業務も行うというのは、正直、かなり難しいと思います。
結果として・・
賃貸管理の業務の質も悪くなり、きめ細かなサービスは期待できないと思いますし、迅速な対応も無理なはず。
さらに、営業面でも結果は期待できないと思います。
賃貸管理業務に時間がとられ、その結果、ただ来店客を待つだけ、来店した方を内見に案内するだけの待ちの営業だけ。
これでは、なかなか空室は埋まらないと思います。

 

 

世の中の動向や情勢を良く把握していて、積極的にアドバイスをしてくれる賃貸管理会社であること

 

空室対策について、積極的にアドバイスをしてくれる賃貸管理会社を選ぶといいです。
ただ、インターネットの大手ポータルサイトに物件を掲載し、あとは、店舗に来店するお客を内見に案内することが仲介の営業と考えている、ただ待つだけの受身の営業を行う賃貸管理会社は危険です。

 

現在の物件が、なぜ空室なのか、どういう問題があるのか、どこを改善すればいいのか・・
こういった空室対策をについて全く興味がない、当然、アドバイスもできない不動産管理会社も避けた方がいいです。
これからは、何らかの空室対策を行わないと、入居者募集は難しいです。
そういった空室対策の面からも、コンサルしてくれる前向きな不動産管理会社を選択するといいです。

 

ちなみに、ただ単に、値引きを要求してくるだけの不動産管理会社も要注意です。
家賃の値引きではなく、フリーレントの設定であれば、まだいいのですが。

 

 

大家、オーナーの要望に柔軟に対応してくれる賃貸管理会社であること

 

これからは、大家、オーナーとしても、勉強し、知恵を絞り、入居者募集、空室対策等にも積極的に関与していく必要があります。
物件の賃貸管理は、全て、不動産屋にお任せというのでは、もう通用しません。
それでは、空室率は悪くなる一方です。

 

不動産管理会社の中には、大家やオーナーが、あれこれ言ってくるのを、うるさがるケースもあります。
例えば、大家やオーナーが、ブログ等ネットを使い、自ら入居者募集を行うこと自体を、あまりよく思っていない管理会社もあったりします。
素人は黙ってろ的な極端な不動産屋さんもいて、せっかく、私が見つけた見込み客の内見対応を、断ってきたケースも、実際にありました。

 

大家、オーナーの意見も聞いてくれる、余裕のある賃貸管理会社がいいです。
パートナー関係を築き、進めていこうとする姿勢が感じられる管理会社であれば、空室も含め、様々な点で状況はよくなるはずです。

 

 

会社の雰囲気が良く、社員が安定している(勤続年数が長い)賃貸管理会社であること

 

これも実際にあったことですが、自分の物件を担当する営業が、本当にコロコロ変わるケースです。
某大手の不動産会社ですが、2、3か月して連絡してみると、もう退職しました・・と。
これでは、充分なサービスは期待できないと思います。

 

この会社の雰囲気は、管理会社で働いている担当と話をすると、すぐにわかります。
楽しそうに働き、ここで頑張ろうという前向きな方がいる、管理会社が絶対にいいです。

 

 

こんな賃貸管理会社は変更すべき、その条件とは?

まず質問です。
あなたは、賃貸管理会社を、以下の理由で依頼するか否かを決めていませんか?

 

 

■物件の建物を建てた会社、又はその関連会社だから
(物件を建てたところが一番物件のことをよく理解しているのでということで、この理由は結構多いです。)

 

■物件の建物を建てた会社からの紹介を受けた

 

■単に物件の近くにあるというだけで選んだ

 

■知り合いだから信頼できると選んだ

 

実は、どの理由もだめです。
間違った賃貸管理会社の選び方、探し方です。

 

先程お話した以下の条件を検討した結果、選んだのであれば問題ないのですが。

 

 

・物件のある地域に本支店がある賃貸管理会社であること

 

・集客力があり、客付力がある賃貸管理会社であること

 

・きめ細かなサービスを提供してくれ、スピーディーに対応してくれる賃貸管理会社であること

 

・世の中の動向や情勢を良く把握していて、積極的にアドバイスをしてくれる賃貸管理会社であること

 

・大家、オーナーの要望に柔軟に対応してくれる賃貸管理会社であること

 

・会社の雰囲気が良く、社員が安定している(勤続年数が長い)賃貸管理会社であること

 

 

これらの条件に全く当てはまらない賃貸管理会社は、まず空室対策という点では、全く期待できないので、即刻、変更すべきです。

 

 

私も、知人からある街の不動産屋を紹介されましたが、賃貸管理はお願いしませんでした。

 

当時、2部屋の空室を、何とかならないかと相談をしても。
ただ・・今はどこも厳しいとか、そもそもお客の動きがないとか・・曖昧な回答しかなく、具体的なアドバイスは全くない。

 

厳しい状況でも、こんなことを試すといいとか・・具体的なアドバイスを期待していたのに全くない。
おそらく、古くからの街の不動産屋で、集客、空室対策・・勉強を全くしてないと思われました。

 

そんな不動産屋に、知人の紹介だから信頼できると、ただそんな理由だけで、賃貸管理を依頼していても、空室は改善しないはずです。
むしろ悪化するだけ。

 

賃貸管理会社の選択は、本当に空室対策上重要なので、慎重に選びましょう。

 

もし、間違って選んでしまった賃貸管理会社であれば、即刻、変更すべきです。

 

 

賃貸管理会社のランキングとは?その評判とは?

 

以下は、賃貸の管理会社に関する「2018年 管理戸数ランキング」です。

 

このランキングは、週刊『全国賃貸住宅新聞』調べのデータに基づくもので、管理会社952社を調査した結果です。

 

 

ランキング第1位の大東建託グループ、ランキングの第2位の積水ハウスグループ、ランキングの第3位の問題のレオパレス21・・
以下、大和リビング、スターツグループ、東建コーポレーション、ハウスメイトグループ、ミニテック、ビレッジハウス・マネジメント、旭化成不動産レジデンスとランキングは続きます。

 

どの管理会社も、大手でかなりの数の管理戸数です。
その多くの会社は、自社で分譲したアパート、マンションの管理をそのまま請け負っているパターンなので、ここまで数が多いのです。

 

CMにもよくでますし、有名な会社ばかりで、何かと評判にもなる大手の会社ばかりですが、しかし・・ただ管理戸数が多いという理由だけで、選定するのは危険です。

 

扱っているこの管理戸数の多さ、ランキングは、参考程度と考えるべきです。
管理戸数が少なくても、管理をしっかりとやっているところもあれば、管理戸数が多くても、管理に問題があるところもあります。

 

やはり、先ほどお話した条件について、一つ一つ検討してみるべきです。

 

入居者管理、建物管理をしっかりやってもらえるのか、そして何よりも重要なのが、入居者募集です。
集客力があり、客付力があるのか・・ここをよ〜く見極めることがポイントです。

 

 

 

ランキングではなく、私が実際に選んだ賃貸管理会社の選定条件とは?

 

最後に、私が賃貸管理会社を選定した根拠、基準についてまとめてみました。

 

 

 

賃貸物件のある地域に、数店舗のお店があり、その地域に力を入れていること。

 

■その地域における管理物件の数も多く、稼働率も90%近く、ほぼ満室であること。

 

■管理会社の社内体制が、賃貸を管理する部署と、仲介の営業を行う部署が完全に分離していて、仲介の担当は営業に専念し、一方で賃貸管理は、より丁寧なサービスをスピーディーに提供できること。

 

■担当者と話をした印象ですが、その会社で働くことが楽しく、充実していると感じながら仕事をされているように思えたこと。

 

■スタイルのある部屋作り(デザイナーズリフォーム)、空室をモデルルーム化(ホームステージング)、インターネット無料化の促進・・空室対策に向けて様々な取り組みを会社として積極的に行っていること。

 

■私の部屋の問題点をどう改善するべきか・・個別具体的なコンサルを期待できること。

 

■賃貸管理の面も、様々なメニューが用意されており、充実した賃貸サービスを期待できること。
管理物件として手数料をいただくわけですから、空室対策も、無料の通常の物件とは差別化を図るべきと、この管理会社では、様々なメニューがあります。

 

例えば、面白いのは、管理物件へ引っ越す場合に限り、無料で軽トラックを貸し出すとか。
こういった様々な差別化サービスがあって、すごくいいです。

 

■賃貸管理会社として、空室対策とは直接関係ありませんが、レンタル収納ボックス、コインパーキング、ガレージハウス・・様々な分野にチャレンジしていること。

 

■さらに、管理物件について家賃の滞納が発生した場合に、滞納保証をしてくれること。
(この管理会社との管理契約を締結した後に入居したケースに限定ですが)

 

従来の不動産業のやり方に満足している感じはなく、常に、積極的にノウハウを吸収し、それを、顧客に還元すために、サービスのさらなる充実に役立てていこうという、積極さを感じられ、この管理会社と一緒に、物件を運営していこうということで、今回、この賃貸管理会社に決めました。

 

 

なお、大家さん、オーナーとし、賃貸管理会社とどう関わっていけばいいのかについては、別のコラムで書きたいと思います。

 

 

 

 

 

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